Licencias para reforma en Madrid

Las obras de reforma llevan asociados, entre otros, una serie de trabajos burocráticos con el Ayuntamiento de turno para conseguir la famosa licencia de obra. En este post vamos a ver las opciones que existen para solicitar una licencia dependiendo del tipo de obra que se vaya a realizar, la documentación que piden y el tiempo que se tarda.
Como el 99% de las licencias que he tenido que solicitar han sido en el Ayuntamiento de Madrid, voy a hablar de los trámites que piden en el mismo; en otros será muy parecido, aunque puede haber diferencias. La normativa que regula la gestión de las licencias de obra en Madrid es la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU).

 

Todo el mundo sabe que las obras de reforma están consideradas por el Ayuntamiento de Madrid como “obra menor”, y como tal no se exige la presentación de un proyecto redactado por un técnico cualificado. Pues no es cierto en todos los casos, y ahora vamos a explicar lo que hay que tener en cuenta para pedir una licencia de reforma para nuestra vivienda. Por empezar con una generalidad, y luego ir desmenuzando los detalles, vamos a empezar por los tipos de gestiones cara al Ayuntamiento.

Existen 2 trámites, que dependiendo de una serie de características que veremos después pueden convertirse en 3, y que si las clasificamos de más fácil a más difícil serían las siguientes:

Al primero podríamos llamarle “no comunicación”, en la que se hace la obra sin hacer ningún trámite en el Ayuntamiento. El segundo es la comunicación previa, en la que comunicamos al Ayuntamiento que vamos a hacer una obra, y a partir de ese punto ya podemos empezarla. El tercero es el procedimiento ordinario abreviado, en el que el Ayuntamiento nos pide una serie de documentos y en base a ellos nos concede la licencia de obra. Sólo como información, el cuarto es el procedimiento ordinario común, que englobaría obras de gran envergadura como construcción o rehabilitación de edificios.

Vamos a explicarlas una por una:

1.- NO COMUNICACIÓN

Existen una serie de trabajos que a día de hoy no exigen una licencia de obra para hacerlas, pudiendo hacerlas sin necesidad de avisar a nadie, como son:

• Las parcelaciones, segregaciones, modificaciones o cualesquiera otro acto de división de fincas o inmuebles.
• La demolición de construcciones declaradas en ruina inminente y las obras de apuntalamiento, cuando sean precisas.
• Las obras que sean objeto de órdenes de ejecución.
• Obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente, así como la sustitución de las instalaciones propias, todo ello sin perjuicio de contar con las autorizaciones necesarias para la retirada de residuos inertes.

Esto trajo problemas a la hora de implementar esta normativa, porque al principio los policías municipales no sabían de este cambio, y seguían multando por no tener la licencia de obra. Actualmente hacer este tipo de obras y reformas sin licencia no tiene ningún riesgo.

2.- COMUNICACIÓN PREVIA

La comunicación previa es un documento mediante el que los interesados en hacer una obra ponen en conocimiento del Ayuntamiento sus datos identificativos y demás documentación. Una vez comunicada fehacientemente al Ayuntamiento de Madrid, la comunicación previa legitimará las obras a realizar.
Se presentará comunicación previa para acometer obras y reformas de pequeña envergadura que no necesiten proyecto técnico (cambio de tabiques, ventanas, instalaciones de carteles o rótulos que no afecten a elementos estructurales, etc).
No se necesita presentar una comunicación previa para pequeñas reformas (pintar, alicatar, etc.) en el interior de un solo local o vivienda, siempre que no esté protegido, ni afecte a un elemento catalogado con protección en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

3.- PROCEDIMIENTO ORDINARIO ABREVIADO

Las obras que se deben gestionar a través del procedimiento ordinario abreviado necesitan un proyecto redactado por un técnico, con la necesaria documentación cuya relación consta en la web del Ayuntamiento, y son las siguientes:

• Obras de restauración, de conservación, de acondicionamiento y exteriores que tengan el carácter de intervención puntual que afecten a fachadas, cubiertas o elementos estructurales.
• Obras exteriores consistentes en intervenciones puntuales, que incluyan alguna de las siguientes actuaciones:
  • La implantación de elementos fijos exteriores y marquesinas con afectación estructural, o cualquier otro elemento que afecte a la estructura.
  • La modificación puntual de huecos de fachada, siempre que no implique una modificación general de la fachada.
  • Las de acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada.
  • Construcciones de piscinas y edificaciones auxiliares anejas

Como veis, sí existen las obras de reforma que exigen un proyecto firmado por un técnico competente, porque el concepto de «reforma» siempre se ha asociado a una obra interior, pero pueden reformarse fachadas, huecos de ventana, terrazas, etc.

4.- PROCEDIMIENTO ORDINARIO COMÚN

Como último punto, y de manera meramente informativa, nos encontramos con el procedimiento ordinario común, que se sale del objetivo de este post ya que se exige en obras de una entidad mucho más importante que una reforma: edificios de nueva construcción, rehabilitación en la que se modifique o consolide gran parte de la estructura de un edificio, etc.