La Inspección Técnica de Edificaciones o Inspección Técnica de Edificios, más conocida por sus siglas ITE, es un control técnico al que deben someterse cada cierto tiempo los edificios en las ciudades españolas.
La ITE es un tipo de mantenimiento legal preventivo, por el cual se somete periódicamente a los edificios a la revisión de una serie de elementos que afectan a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan.
¿Cómo debe pasarse la ITE?
Esta inspección requiere de un visita presencial de un técnico homologado en la que comprobará los elementos comunes del inmueble tales como las fachadas, azoteas, instalaciones de saneamiento y fontanería, etc. En principio no requiere acceder a viviendas particulares, salvo en casos en los que el técnico lo considere relevante.
Si el profesional encargado de realizar la inspección acredita que el edificio permanece en buen estado y reúne todas las condiciones de seguridad necesarias, la ITE será aprobada. En ese caso será el propio técnico el que tramitará la documentación necesaria para que quede reflejado en los organismos pertinentes la resolución favorable del edificio en cuestión, convocando al mismo para una nueva revisión en 10 años.
En caso de no ser favorable al haber descubierto daños importantes, el técnico reflejará en el informe/acta, el siguiente contenido:
- Localización y descripción de los desperfectos y deficiencias que afecten a la estructura y cimentación, a las fachadas, a las cubiertas y azoteas, a las redes generales de fontanería y saneamiento y a los elementos de accesibilidad existentes en el edificio.
- Análisis de sus posibles causas.
- Descripción de las medidas inmediatas de seguridad que se hayan adoptado para garantizar la seguridad de los ocupantes del edificio, vecinos, colindantes y transeúntes, en caso de ser necesarias.
- Relación de las obras y trabajos recomendados que, de forma priorizada, se consideren necesarios para subsanar las deficiencias descritas y su plazo estimado de duración.
- Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de las obras realizadas para la subsanación de deficiencias descritas en las anteriores inspecciones técnicas del edificio.
- Determinar el sistema de accesibilidad mecánica sin su correspondiente inspección periódica reglamentaria.
Una vez emitido el acta desfavorable de inspección y presentado en el ayuntamiento, los propietarios del inmueble deberán solicitar la correspondiente licencia municipal para acometer las obras de subsanación pertinentes. Si la solicitud de licencia no requiere de proyecto técnico, una vez terminadas las obras, se emitirá un certificado de idoneidad en el que se indique que se han subsanado los desperfectos, o en su defecto, un nuevo informe ITE con resultado positivo. En el caso de que las obras a acometer requiriesen de proyecto técnico, se deberá presentar el certificado final de obra, firmado por un técnico competente y visado en su correspondiente colegio profesional.
En muchos municipios es posible beneficiarse de subvenciones para la realización de las obras de subsanación de las deficiencias encontradas, con aportes que oscilan, según la ubicación del inmueble y las condiciones económicas del propietario, entre un 10 y un 30% del presupuesto.
¿Cada cuánto debe pasarse la ITE?
Según la normativa vigente, la primera ITE debe ser pasada obligatoriamente por el edificio cuando éste cumpla los 50 años de vida, debiéndose realizar una renovación de ITE cada 10 años después de la primera.
¿Quién puede realizar la ITE?
Aunque ha habido bastante controversia, actualmente los técnicos habilitados para la realización de la ITEs son los Arquitectos y Arquitectos Técnicos.
Antes de realizar una ITE debe asegurarse que el técnico cumple con dos requisitos obligatorios: estar colegiado y tener su seguro de responsabilidad civil. Para tranquilidad del técnico y de los copropietarios del inmueble las ITEs deben visarse en un Colegio Profesional para tener la garantía de que dicho documento cumple con la legislación vigente.
¿Cuánto dinero cuesta pasar la ITE?
Se trata de un mercado libre por lo que no existen unos honorarios estipulados, aunque en algunos municipios sí se faciliten tablas de precios recomendados, nunca obligatorios.
Multas por no pasar la ITE
No cumplir los plazos estipulados para la presentación de la ITE puede conllevar sanciones, que como en los casos anteriores dependerán de las ordenanzas municipales de cada Ayuntamiento, pero que podrían llegar a los 6.000 €.
Además, no tener pasada correctamente la ITE puede generar otras consecuencias indirectas al propietario como la denegación de la hipoteca o la paralización del proceso de venta del inmueble (desde julio de 2012 es requisito obligatorio).
Si uno o varios vecinos de la comunidad se niegan a realizar las reformas pertinentes el proceso podría demorarse un tiempo que, en el caso de rebasar los plazos marcados legalmente, podría conllevar a nuevas multas. De cualquier manera, la inspección técnica acabaría realizándose mediante el requerimiento de un mandamiento judicial, y el coste sería asumido por todos los propietarios, independientemente de si quieren o no quieren realizar las reformas.
Elementos revisados en la ITE
Dependiendo de las normativas locales, pueden ser susceptibles de revisión distintos elementos del inmueble, destacando:
- Cimentación y estructura.
- Fachadas y medianeras.
- Estanqueidad y cubiertas.
- Instalaciones
- Otros elementos que afecten a la seguridad, salubridad u ornato público.
El resultado de la inspección será favorable cuando el edificio o construcción reúna las siguientes condiciones:
- Seguridad, para que no implique riesgo para las personas y bienes. Asimismo, deberán ser reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y otros elementos cuyo estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales o de acabado.
- Salubridad, de forma que no atente contra la higiene y la salud pública, por lo que se deberán realizar las obras necesarias para que no se produzcan filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o terreno. Se deberá mantener en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería y saneamiento.
- Ornato público y decoro, de modo que la fachada de los edificios y construcciones no afecte a la imagen urbana.
Características específicas de la ciudad de Madrid:
Según la normativa de la ciudad de Madrid, las inspecciones incorporarán también:
- Accesibilidad de los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de señalización y comunicación sensorial (braille, altorrelieves, bucle magnético, etc.), ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio o construcción.
Normativa
El Real Decreto-ley 8/2011 establece lo siguiente en relación con las ITE:
Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.
1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:
a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.
3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
Artículo 22. Efectos de la inspección.
Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto.
Disposición adicional tercera. Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria.
Las determinaciones contenidas en este Real Decreto-ley relativas a la inspección técnica de edificios sólo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales y en aquéllos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que delimiten. Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su tipología o su uso predominante.
Disposición final tercera. Entrada en vigor.
(…)
Al margen de los establecido por el citado Decreto-ley, las distintas ordenanzas establecen la periodicidad mínima con la que los edificios deben pasar la ITE, que varían según la ciudad y la antigüedad del inmueble.Asimismo, establecen que la obligación de realizar la ITE corresponde al/los propietario/s del edificio, quienes deberán contratar a un técnico independiente o entidad de inspección técnica homologada, a fin de que emita un informe, en el que establezca el estado de conservación del mismo, y si es preciso, o no, realizar obras de conservación/rehabilitación.
Tanto los informes como las obras que afectan a las ITEs son cosas para tomarse muy en serio, y no debe dejarse en manos de cualquiera. Si quieres asesoramiento acerca de este tema, contacta conmigo.